(34) 3232-9200

PLANTA DE VALORES POR MÉTODO CIENTÍFICO

A PLANTA DE VALORES produzida pelo método científico informa o valor de mercado atualizado e específico de cada imóvel do município. Esse desejado resultado é alcançado por duas premissas principais:


 1. A pesquisa no mercado imobiliário local intensiva, pulverizada e abrangente, que consulta diretamente os agentes do mercado.
 2. O tratamento por método científico dos dados do mercado imobiliário local, coletados na pesquisa desse mercado.


A qualidade e precisão dos resultados dessas duas premissas se deve a rigorosa obediência do que preconiza a Norma ABNT NBR 14.653 da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, registrada no Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia – INMETRO, em especial do disposto no Anexo “A” dessa Norma. Como a PLANTA de VALORES assim produzida informa o valor de cada imóvel especificamente, a aplicação de uma mesma alíquota calcula o valor justo do tributo para qualquer imóvel, o que instaura a justiça fiscal e social.

 

A metodologia antiga, ainda encontrada em quase todas as cidades, cria as chamadas “zonas fiscais” e impõe em cada uma delas um mesmo valor do metro quadrado (m²) para casas, para apartamentos, para terrenos, etc. Tal procedimento instaura a injustiça fiscal social, haja vista que, dentro das tais “zonas fiscais” os valores de mercado do metro quadrado (m²) de cada tipologia (Casa, terreno, apartamento, etc.) variam muito de uns para com os outros.

 

A custo baixo, as atualizações da PLANTA DE VALORES, subsequentes a primeira, podem ser feitas todo o ano, por método científico, com a criação de um banco de dados estabelecendo uma série histórica.

Vejamos o que diz a portaria 511 de 07 de dezembro de 2009 do Ministério das Cidades:


CAPÍTULO VI

DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Art. 29. A avaliação de imóveis é um processo técnico, que deve ser transparente, estar em conformidade com as normas da ABNT e fornecer ao Município o valor venal, entendido como o valor de mercado, base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU e demais tributos imobiliários.
Art. 30. Recomenda-se que o resultado da avaliação retrate a real situação dos valores dos imóveis no mercado, permitindo o fortalecimento da arrecadação local dos tributos imobiliários e a promoção da justiça fiscal e social, com o tratamento isonômico dos contribuintes.

 2º Para manter atualizada a base de cálculo do IPTU e demais tributos imobiliários recomenda-se que o ciclo de avaliação dos imóveis seja de, no máximo, 4 (quatro) anos.

 

Nossa

Metodologia

  1. PESQUISA DO MERCADO
  • Abrangente
  • Intensiva
  • Pulverizada
  • Por Tipologia (Casa, apartamento, terreno, sala, loja, barracão, etc.)
    •  

2. TRATAMENTO DOS DADOS DE MERCADO DA PESQUISA

Método Científico – ABNT NBR 14.653 – Anexo A

  • Variáveis Mais Importantes, elencadas pelo Mercado
  • Ferramenta a Inferência Estatística
  • Equações de Regressão Linear Múltiplas

3. VALOR DE MERCADO ESPECÍFICO DE CADA IMÓVEL

Calibração das Alíquotas

  • As isenções se fazem com base no valor de mercado

Imóveis Rurais

  • Cálculo de ITBI
  • Cálculo do Valor da Terra Nua (Por método científico)
  • Cálculo do ITR (Instrução Normativa RFB nº 1877)

Imóveis Urbanos

  • Cálculo de ITBI
  • Cálculo do IPTU

4. IMPLANTAÇÃO NOS SISTEMAS PRÓPRIOS

Cadastro Imobiliário

  • Adequações
  • Atualizações

Processamento de Dados

  • Adequações
  • Atualizações

Planejamento Urbano

  • Adequações
  • Atualizações

Nossos

Resultados

  • BASE DE CÁLCULO – ITBI, IPTU e ITR
    1. Valor de Mercado Específico por Imóvel
  • JUSTIÇA FISCAL E SOCIAL
    1. Tributos Ajustados ao Valor Real do Imóvel
  • AUDITÁVEL PLENAMENTE (ABNT NBR 14.653)
    1. A Pesquisa de Mercado
    2. As Equações de Regressão Linear Múltipla
  1.  
  • ASPECTOS LEGAIS
    1. Câmara dos Edis
    2. Redução de Questionamentos Judiciais
  • ATUALIZAÇÃO CONSTANTE (Anual)
    1. Custo Baixo
    2. Equipe da Contratante Treinada
    3. Termo de Convênio
  • TREINAMENTO DO PESSOAL DA CONTRATANTE
    1. Cursos 32 horas/aula
    2. Teoria e Prática
    3. Estágio Durante o Constituição da Planta de Valores

Aplicações e Benefícios

IPTU
As Alíquotas do IPTU são definidas por simulações nas quais ela é aplicada ao valor real dos imóveis e o valor, assim obtido, é comparado ao valor do IPTU de cada imóvel, cobrado no ano anterior, antes da atualização da Planta de Valores.

ITBI

O valor do ITBI será obtido quando seu percentual (%) for aplicado ao valor real do imóvel, valor este que é calculado por equações de regressão linear e estas são oriundas da pesquisa de mercado. Tanto as equações quanto a pesquisa de mercado são plena e facilmente auditáveis de forma imparcial, o que desestimula contestações.

ITBI RURAL

O valor do ITBI incidente sobre as transações de imóveis rurais sempre se constituem em dificuldades de cálculo pelos agentes municipais, haja vista que tais transações são menos frequentes e mais específicas. Entretanto os valores normalmente são muito maiores do que os de imóveis urbanos. Com a Planta de Valores constituída por método científico isso deixa de ser problema.

ITR

A partir da Planta de Valores constituída por método científico poder-se-á calcular o valor real da “TERRA NUA” que é a base de cálculo para o ITR – Imposto Territorial Rural, com a mesma facilidade de auditar e isenção verificadas para os demais tributos. Essa fonte de arrecadação integralmente do município alcançará tributação real e justa.

 

ATUALIZAÇÃO

A primeira Planta de Valores constituída por método científico pode se constituir também na primeira fase de uma série histórica atualizada ano a ano, com as vantagens de que a partir do segundo ano terá custo menor, principalmente, por dois fatores: A – a contratante terá pessoal próprio treinado; B – a pesquisa de mercado será menor e pulverizada.

GESTÃO

A gestão e o planejamento urbano são muito beneficiados com a capacidade de determinar o valor real dos imóveis de partes do município. Um exemplo disso se verifica quando há a necessidade de desapropriações por interesse público e os órgãos municipais podem calcular o valor real das indenizações com antecedência.

PLANO DIRETOR

Ter a disposição os valores reais dos imóveis do município, calculados por método científico, e com atualizações constantes, oferece um indicador seguro para identificação dos eixos de valorização na malha urbana, bem assim, de suas respectivas intensidades e tendências de crescimento. 

Case de sucesso

Uberlândia - MG

Avaliados os imóveis da sede (Uberlândia) e dos Distritos: Martinésia; Cruzeiro dos Peixotos; Miraporanga; e, Tapuirama.

Casas

Terrenos

Zona Rural

Apartamentos

Outros

Chácara; Sala; Loja; Barracão; Glebas Urbanizáveis

0
Imóveis avaliados

Porque não usar Planta Genérica com
Tratamento por fatores

Por suas próprias limitações, o tratamento por fatores despreza igualmente a pesquisa de mercado intensiva e abrangente e o cálculo do valor específico de cada imóvel, individualmente. O que fazem é dividir aleatoriamente a cidade no que chamam de “zonas fiscais” e então impõem de forma arbitrária o mesmo valor de metro quadrado genericamente para áreas construídas e para terrenos situados em uma mesma zona fiscal. O resultado disso é uma extrema divergência entre o valor de mercado real e o valor calculado. Assim, de forma tendenciosa os imóveis de maior valor recebem tributação menor e os imóveis de menor valor recebe proporcionalmente tributação maior, configurando aí a injustiça fiscal e social.

Ofereça economia e qualidade para o seu município!

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