PLANTA DE VALORES POR MÉTODO CIENTÍFICO
A PLANTA DE VALORES produzida pelo método científico informa o valor de mercado atualizado e específico de cada imóvel do município. Esse desejado resultado é alcançado por duas premissas principais:
1. A pesquisa no mercado imobiliário local intensiva, pulverizada e abrangente, que consulta diretamente os agentes do mercado.
2. O tratamento por método científico dos dados do mercado imobiliário local, coletados na pesquisa desse mercado.
A qualidade e precisão dos resultados dessas duas premissas se deve a rigorosa obediência do que preconiza a Norma ABNT NBR 14.653 da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, registrada no Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia – INMETRO, em especial do disposto no Anexo “A” dessa Norma. Como a PLANTA de VALORES assim produzida informa o valor de cada imóvel especificamente, a aplicação de uma mesma alíquota calcula o valor justo do tributo para qualquer imóvel, o que instaura a justiça fiscal e social.
A metodologia antiga, ainda encontrada em quase todas as cidades, cria as chamadas “zonas fiscais” e impõe em cada uma delas um mesmo valor do metro quadrado (m²) para casas, para apartamentos, para terrenos, etc. Tal procedimento instaura a injustiça fiscal social, haja vista que, dentro das tais “zonas fiscais” os valores de mercado do metro quadrado (m²) de cada tipologia (Casa, terreno, apartamento, etc.) variam muito de uns para com os outros.
A custo baixo, as atualizações da PLANTA DE VALORES, subsequentes a primeira, podem ser feitas todo o ano, por método científico, com a criação de um banco de dados estabelecendo uma série histórica.
Vejamos o que diz a portaria 511 de 07 de dezembro de 2009 do Ministério das Cidades:
CAPÍTULO VI
DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Art. 29. A avaliação de imóveis é um processo técnico, que deve ser transparente, estar em conformidade com as normas da ABNT e fornecer ao Município o valor venal, entendido como o valor de mercado, base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU e demais tributos imobiliários.
Art. 30. Recomenda-se que o resultado da avaliação retrate a real situação dos valores dos imóveis no mercado, permitindo o fortalecimento da arrecadação local dos tributos imobiliários e a promoção da justiça fiscal e social, com o tratamento isonômico dos contribuintes.
2º Para manter atualizada a base de cálculo do IPTU e demais tributos imobiliários recomenda-se que o ciclo de avaliação dos imóveis seja de, no máximo, 4 (quatro) anos.
Nossa
Metodologia
- PESQUISA DO MERCADO
- Abrangente
- Intensiva
- Pulverizada
- Por Tipologia (Casa, apartamento, terreno, sala, loja, barracão, etc.)
2. TRATAMENTO DOS DADOS DE MERCADO DA PESQUISA
Método Científico – ABNT NBR 14.653 – Anexo A
- Variáveis Mais Importantes, elencadas pelo Mercado
- Ferramenta a Inferência Estatística
- Equações de Regressão Linear Múltiplas
3. VALOR DE MERCADO ESPECÍFICO DE CADA IMÓVEL
Calibração das Alíquotas
- As isenções se fazem com base no valor de mercado
Imóveis Rurais
- Cálculo de ITBI
- Cálculo do Valor da Terra Nua (Por método científico)
- Cálculo do ITR (Instrução Normativa RFB nº 1877)
Imóveis Urbanos
- Cálculo de ITBI
- Cálculo do IPTU
4. IMPLANTAÇÃO NOS SISTEMAS PRÓPRIOS
Cadastro Imobiliário
- Adequações
- Atualizações
Processamento de Dados
- Adequações
- Atualizações
Planejamento Urbano
- Adequações
- Atualizações
Nossos
Resultados
- BASE DE CÁLCULO – ITBI, IPTU e ITR
- Valor de Mercado Específico por Imóvel
- JUSTIÇA FISCAL E SOCIAL
- Tributos Ajustados ao Valor Real do Imóvel
- AUDITÁVEL PLENAMENTE (ABNT NBR 14.653)
- A Pesquisa de Mercado
- As Equações de Regressão Linear Múltipla
- ASPECTOS LEGAIS
- Câmara dos Edis
- Redução de Questionamentos Judiciais
- ATUALIZAÇÃO CONSTANTE (Anual)
- Custo Baixo
- Equipe da Contratante Treinada
- Termo de Convênio
- TREINAMENTO DO PESSOAL DA CONTRATANTE
- Cursos 32 horas/aula
- Teoria e Prática
- Estágio Durante o Constituição da Planta de Valores
Aplicações e Benefícios
IPTU
As Alíquotas do IPTU são definidas por simulações nas quais ela é aplicada ao valor real dos imóveis e o valor, assim obtido, é comparado ao valor do IPTU de cada imóvel, cobrado no ano anterior, antes da atualização da Planta de Valores.
ITBI
O valor do ITBI será obtido quando seu percentual (%) for aplicado ao valor real do imóvel, valor este que é calculado por equações de regressão linear e estas são oriundas da pesquisa de mercado. Tanto as equações quanto a pesquisa de mercado são plena e facilmente auditáveis de forma imparcial, o que desestimula contestações.
ITBI RURAL
O valor do ITBI incidente sobre as transações de imóveis rurais sempre se constituem em dificuldades de cálculo pelos agentes municipais, haja vista que tais transações são menos frequentes e mais específicas. Entretanto os valores normalmente são muito maiores do que os de imóveis urbanos. Com a Planta de Valores constituída por método científico isso deixa de ser problema.
ITR
A partir da Planta de Valores constituída por método científico poder-se-á calcular o valor real da “TERRA NUA” que é a base de cálculo para o ITR – Imposto Territorial Rural, com a mesma facilidade de auditar e isenção verificadas para os demais tributos. Essa fonte de arrecadação integralmente do município alcançará tributação real e justa.
ATUALIZAÇÃO
A primeira Planta de Valores constituída por método científico pode se constituir também na primeira fase de uma série histórica atualizada ano a ano, com as vantagens de que a partir do segundo ano terá custo menor, principalmente, por dois fatores: A – a contratante terá pessoal próprio treinado; B – a pesquisa de mercado será menor e pulverizada.
GESTÃO
A gestão e o planejamento urbano são muito beneficiados com a capacidade de determinar o valor real dos imóveis de partes do município. Um exemplo disso se verifica quando há a necessidade de desapropriações por interesse público e os órgãos municipais podem calcular o valor real das indenizações com antecedência.
PLANO DIRETOR
Ter a disposição os valores reais dos imóveis do município, calculados por método científico, e com atualizações constantes, oferece um indicador seguro para identificação dos eixos de valorização na malha urbana, bem assim, de suas respectivas intensidades e tendências de crescimento.
Case de sucesso
Uberlândia - MG
Avaliados os imóveis da sede (Uberlândia) e dos Distritos: Martinésia; Cruzeiro dos Peixotos; Miraporanga; e, Tapuirama.
Casas
Terrenos
Zona Rural
Apartamentos
Outros
Chácara; Sala; Loja; Barracão; Glebas Urbanizáveis
Porque não usar Planta Genérica com
Tratamento por fatores
Por suas próprias limitações, o tratamento por fatores despreza igualmente a pesquisa de mercado intensiva e abrangente e o cálculo do valor específico de cada imóvel, individualmente. O que fazem é dividir aleatoriamente a cidade no que chamam de “zonas fiscais” e então impõem de forma arbitrária o mesmo valor de metro quadrado genericamente para áreas construídas e para terrenos situados em uma mesma zona fiscal. O resultado disso é uma extrema divergência entre o valor de mercado real e o valor calculado. Assim, de forma tendenciosa os imóveis de maior valor recebem tributação menor e os imóveis de menor valor recebe proporcionalmente tributação maior, configurando aí a injustiça fiscal e social.
Ofereça economia e qualidade para o seu município!
O que está esperando?
Alguma dúvida?
Fale conosco
Telefone: (34) 3232-9200
Email: castela@castela.com.br
Redes sociais
Copyright @ 2023 Castela Engenharia. Todos os direitos reservados.